创新“物业联盟”机制，溧水探索小区治理“大模型”

今年1—10月，溧水区物业矛盾12345工单数量同比下降21%，群众诉求响应率、办结率、满意率持续攀升。一“降”一“升”背后，是党建引领、多元协同共同发力的系统性破题。

小区是居民生活的基本单元，也是城市治理的“最后一公里”。面对物业费难收、绿化损毁、停车秩序混乱等突出难题，溧水区从建强“指挥部”入手，创新成立物业联盟，推动力量沉到小区、资源聚到小区，探索小区治理“大模型”，推动治理从“单点破题”迈向“系统解题”。

建强“指挥部”，组织进小区聚合力

早上7时30分，溧水玖熙府东门，一辆辆送学电动车在非机动车道上鱼贯而出，一条新装的隔离防护栏把机动车和非机动车动线分得清清楚楚，人车各行其道。然而，就在半年前，这里却是另一番景象：早晚接送学生时段，电动车、私家车和步行居民挤在一处。网格员在巡访中反复捕捉到这一问题，居民群里隔三岔五就有人抱怨“出门像过关”。

社区随即启动多方议事机制：党员志愿者入户征集意见、物业提供施工可行性评估与后期管护方案、社区党总支统筹协调。很快，改造工程顺利完工，人车分流、秩序井然，居民纷纷点赞称好。

“这件事能做成，靠的不是哪一方单干，而是组织搭台、各方唱戏。”崇文社区党总支书记端凯表示，小区治理千头万绪，谁来牵头是关键。

在崇文社区，党组织嵌进了“社区党组织—网格—微网格”三级服务体系之中。依托这一体系，社区80多名党员成为小区治理的先锋力量。与此同时，社区党总支联动南堡幼儿园、区人民医院等11家辖区单位把医疗义诊、公益课堂、少儿托管等资源直接送入小区。组织沉下去了，信息和资源就流动起来了。

从“堵点”到“亮点”，变化的不只是道路秩序，更是治理逻辑——以组织力激活共治力。近年来，溧水区大力推进党组织进小区，把支部建在小区里，让党组织以服务换认同、以引领聚合力。截至目前，溧水区近百个小区实现党组织覆盖，通过选优配强党组织书记，推动党员亮身份、领任务、晒服务，真正成为居民身边的“主心骨”。

成立“物业联盟”，变单打独斗为抱团共治

和园是溧水城南新区较早一批投用的商品房小区，已交付投用15年，此前曾面临“物业费难收—服务不到位—居民不满—不缴物业费”的恶性循环。2022年该小区物业费收缴率只有30%。

“物业费收缴难是很多小区面临的共性问题，归根结底是物业服务不到位。”溧水区委社会工作部副部长刘群告诉记者，全区数十家物业服务公司服务水平参差不齐，为提升物业服务水平，溧水区鼓励各社区牵头成立“物业联盟”。

和园所在的崇贤社区的物业联盟是溧水较早一批物业联盟。社区牵头，把辖区内9家物业服务企业、3个党支部，以及警务室、执法站等各类专业力量聚在一起。日常巡防中物业负责点位巡检和问题记录，网格员同步收集诉求上报，专业处置事项则由民辅警和执法力量联动介入。

在社区的牵头下，和园通过公共收益抵扣等办法，让服务先行，小区路灯老旧损坏、楼顶大面积渗水、监控系统瘫痪等问题逐一解决，新装的140多个监控探头的位置全部由业主投票决定。“服务上去了，让居民看到实实在在的变化，物业费的收缴变顺利了。”服务和园的金晨物业相关负责人介绍，小区今年的物业费收缴率已提升至93%。

为加强物业服务企业间的沟通，物业联盟每月召开联席座谈会，把巡访发现的问题摆上桌面，共同探讨解决办法。“不仅是‘交流平台’，更是‘解题平台’，不仅让小区内的问题处置更高效，还能通过案例复盘与风险提示，推动同类隐患在辖区其他小区实现‘早预警、早干预、早清零’。”端凯表示，物业企业间资源共享、经验互通，变单打独斗为抱团共治，物业费难收等共性问题迎刃而解。

服务靶向发力，精准对接居民多元需求

小区治理的成效，最终要落到居民的获得感上。溧水区紧盯小区治理中的堵点难点和薄弱环节，靶向施策、精准发力。

位于溧水区老城区的大西门51号是一处建于20世纪90年代的职工宿舍，只有3栋6层住宅，超30年房龄带来若干问题：屋顶漏水、排水不畅、管线杂乱、居民停车难、小区环境差……“小区没有物业服务，但居民期盼改造的呼声不断。”状元坊社区党总支书记芮强武介绍，2025年，该小区启动改造工程。

改什么、怎么改？居民说了算。社区通过居民议事会、入户走访、现场沟通等多种方式，收集居民需求和建议，最终敲定方案。立面翻新、雨污分流、道路拓宽、绿化提升，“里子”“面子”一起抓，飞线充电、管线杂乱等安全隐患逐一消除。为缓解居民电动车“充电难”问题，社区还协调共建单位——状元坊小学共建共享充电桩。

不同小区，居民的需求不一样，溧水分类施策，逐一解决。刘群介绍，针对超大小区人口密度高、利益诉求多元、治理半径过大的问题，当地推动划细治理网格、做实精细服务，精准识别、有效回应不同群体需求；针对安置房小区人员结构复杂、留守老幼人员多、居民参与意识不强等问题，当地下大力气发动群众参与、做实“一老一小”关爱服务。

从“一件事”到“一类事”，从“单点破题”到“系统解题”，溧水小区治理的“大模型”是对小区治理通用方法的结构化提炼，以党建引领为“核心引擎”，以物业联盟为“协同接口”，以靶向服务为“应用场景”，以群众满意为“效果评估”，推动小区治理从“一方单干”走向“多方共治”，变“被动应对”为“主动治理”，最终让居民在可感可及的变化中收获幸福感。

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来源：江苏园区招商网

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